Bỏ qua tới nội dung

Cẩm nang chi phí · 2026

Báo giá fit-out theo m²

Đây là các khoảng tham khảo thực tế để anh/chị ước lượng ngân sách. Con số chính xác luôn phụ thuộc bản vẽ và hiện trạng — AIC bóc tách BOQ chi tiết trong 4 giờ. Số liệu dưới đây chưa gồm VAT và hạng mục đặc thù.

Trang này giải thích: đơn giá theo lĩnh vực, cách đọc một báo giá fit-out cho đúng, hạng mục nào nằm trong đơn giá và hạng mục nào tính riêng, vài ví dụ ước lượng từ dự án thật, và checklist để nhận báo giá mà không sợ phát sinh giữa chừng.

Văn phòng hạng A do AIC thi công tại Bitexco
Nhà hàng do AIC thi công
Cửa hàng bán lẻ do AIC thi công

Khoảng đầu tư theo lĩnh vực

AIC làm fit-out cho bốn nhóm công trình chính. Mỗi nhóm có logic chi phí khác nhau — văn phòng và nhà ở tính theo m², bán lẻ tính theo concept và brand book, nhà máy tính theo kết cấu và scope.

Văn phòng FDI & doanh nghiệp

B+ từ 4 · FDI A- 5–8 · Hạng A premium 8–12

4 – 12 triệu/m²

Hạng B+ → Hạng A

Căn hộ · nhà phố · biệt thự

Hoàn thiện cơ bản từ 5 · trọn gói 8–12 · biệt thự/penthouse 12–15

5 – 15 triệu/m²

Cơ bản → cao cấp

Bán lẻ · showroom · F&B

Kiosk/cửa hàng nhỏ → flagship → rollout đa điểm (đơn giá chuỗi)

theo brand book

Theo concept

Nhà máy & công nghiệp

VP trong nhà máy · mezzanine · khu phụ trợ — báo giá theo kết cấu

theo hạng mục

Theo scope

Xem chi tiết theo lĩnh vực: văn phòng FDI, bán lẻ · showroom, căn hộ · nhà phố.

Ba hạng gói văn phòng — chọn mức nào?

Văn phòng là nhóm được hỏi nhiều nhất. Ba hạng dưới đây tương ứng bảng giá trên trang văn phòng — khác nhau ở cấp độ hoàn thiện và mức độ đầy đủ của hệ kỹ thuật.

Tiêu chuẩn — Hạng B+

từ 4 triệu/m²

Văn phòng cải tạo, startup, mặt bằng đã có hạ tầng cơ bản.

Hoàn thiện trần · sàn · vách · sơn, điện nhẹ và nội thất gỗ cơ bản gia công tại nhà máy AIC. MEP đồng bộ, HVAC và PCCC là hạng mục riêng, thêm khi mặt bằng yêu cầu.

Đề xuất cho VP FDI

FDI factory office — Hạng A-

5 – 8 triệu/m²

Văn phòng nhà máy FDI, khối văn phòng trong khu công nghiệp.

Toàn bộ hoàn thiện, nội thất gỗ đầy đủ, cơ điện MEP đồng bộ theo shop drawing, HVAC tính tải và PCCC phối hợp đơn vị licensed. Hồ sơ song ngữ Việt – Anh, BOQ trong 4 giờ.

Hạng A premium — Tòa cao tầng

8 – 12 triệu/m²

Trụ sở, văn phòng đại diện tại tòa hạng A khu trung tâm.

Vật liệu và nội thất cao cấp, MEP/HVAC đầy đủ, PCCC thẩm tra và phối hợp đơn vị chỉ định của tòa nhà. AIC giữ vai trò tổng thầu và QC một đầu mối.

Đơn giá tham khảo, chưa gồm VAT và hạng mục đặc thù. Cùng một mặt bằng, chênh giữa Hạng B+ và Hạng A premium có thể tới 2–3 lần — chủ yếu do vật liệu và hệ MEP/HVAC/PCCC.

Cách đọc một báo giá fit-out

Ba dạng báo giá phổ biến — hiểu đúng để so sánh công bằng và không bị bất ngờ về sau.

1. Đơn giá/m² trọn gói (khoán m²)

Nhanh, dễ so sánh sơ bộ giữa các nhà thầu. Nhược điểm: dễ ẩn phạm vi — hai báo giá cùng “6 triệu/m²” có thể khác nhau hoàn toàn về vật liệu và hạng mục đi kèm. Luôn hỏi rõ đơn giá đó đã gồm gì.

2. BOQ chi tiết (bảng khối lượng)

Liệt kê từng hạng mục với khối lượng thật × đơn giá, cộng ra tổng. Đây là căn cứ ký hợp đồng và kiểm soát phát sinh — nhìn được đơn vị tính, khối lượng và vật liệu từng dòng. AIC trả BOQ chi tiết trong 4 giờ làm việc — xem quy trình làm việc.

3. Khoán gọn theo hạng mục

Nằm giữa: gộp theo nhóm công việc (trần, sàn, điện, nội thất…). Phù hợp khi phạm vi rõ nhưng chưa cần chi tiết tới từng md. Vẫn nên kèm ghi chú hạng mục nào chưa gồm.

Trong đơn giá/m² gồm những gì?

Minh bạch ngay từ đầu: hạng mục nào nằm trong đơn giá, hạng mục nào tính riêng theo thực tế, hạng mục nào thay đổi theo hạng gói.

Trần thạch cao (khung nổi / khung chìm)

Gồm

Nền của mọi đơn giá; khung chìm cho khu vực cần thẩm mỹ cao

Sàn (vinyl · SPC · thảm · gạch)

Gồm

Chọn theo công năng; đá hoặc gỗ tự nhiên sẽ đẩy đơn giá lên

Vách ngăn thạch cao

Gồm

Chia phòng cơ bản, cách âm tiêu chuẩn

Vách kính khung nhôm · cường lực

Tùy hạng

Phòng họp, phòng lãnh đạo; kính hộp cách âm tính riêng

Điện nhẹ · ổ cắm · chiếu sáng

Gồm

Chiếu sáng kỹ thuật và đèn trang trí cao cấp tính thêm

Nội thất gỗ (bàn · tủ · quầy — nhà máy AIC)

Tùy hạng

Cơ bản / đầy đủ / cao cấp: laminate–melamine tới veneer–gỗ tự nhiên

Cơ điện MEP đồng bộ (shop drawing)

Từ hạng FDI A-

Tính theo hệ thống thực tế của mặt bằng

Điều hòa · thông gió (HVAC)

Tính riêng

Theo tải nhiệt và mật độ làm việc

PCCC (thi công + thẩm tra · nghiệm thu)

Tính riêng

Phối hợp đơn vị licensed; AIC giữ tổng thầu và QC

Âm thanh · mạng · an ninh (AV/IT)

Tính riêng

Theo yêu cầu vận hành và bảo mật

Phí thiết kế

Tùy mô hình

Design-build gộp / thiết kế riêng tách phí — xem mục dưới

AIC không công bố đơn giá lẻ từng hạng mục (trần bao nhiêu/m², vách bao nhiêu/m²) vì con số này phụ thuộc vật liệu, khối lượng và hiện trạng cụ thể — công bố rời sẽ gây hiểu nhầm. Toàn bộ đơn giá lẻ được thể hiện minh bạch trong BOQ theo đúng bản vẽ dự án.

Phí thiết kế tính thế nào?

Đây là khoản hay bị bỏ sót khi so sánh báo giá. Có hai mô hình:

Design-build (thiết kế + thi công một đầu mối): phí thiết kế thường được gộp và cân đối trong tổng gói. Ưu điểm là bản vẽ đi thẳng vào thi công, ít sai lệch giữa “vẽ” và “làm”, và một đầu mối chịu trách nhiệm từ concept tới bàn giao.

Thiết kế riêng (tách phí): khi chủ đầu tư muốn làm thiết kế trước, hoặc đã có bên thiết kế, phí thiết kế được tách thành khoản độc lập tính theo m² hoặc theo hồ sơ. Khi so sánh báo giá thi công, cần trừ hoặc cộng phần này để so cho công bằng.

So sánh sâu hơn giữa hai cách làm — chi phí, rủi ro, tiến độ — xem bài Design-build trọn gói vs đấu thầu riêng lẻ cho fit-out văn phòng FDI.

Vì sao cùng diện tích lại chênh 2–3 lần?

Diện tích chỉ là một biến số. Đây là những yếu tố thật sự quyết định con số cuối cùng.

  1. 01

    Hiện trạng mặt bằng (thô hay cải tạo, tầng cao, giờ thi công bị giới hạn ở tòa nhà).

  2. 02

    Cấp độ hoàn thiện & vật liệu (laminate/melamine vs veneer/gỗ tự nhiên; thiết bị tiêu chuẩn vs nhập khẩu).

  3. 03

    Hệ kỹ thuật (MEP/HVAC/PCCC theo chuẩn FDI, đơn vị chỉ định của tòa nhà hạng A).

  4. 04

    Quy mô & tiến độ (diện tích lớn tối ưu đơn giá; tiến độ gấp/ngoài giờ làm tăng chi phí nhân công).

  5. 05

    Địa điểm (KCN tỉnh vs trung tâm; vận chuyển, lưu trú đội thi công).

Ví dụ ước lượng từ dự án thật

Cách đơn giản nhất để hình dung ngân sách: lấy diện tích nhân với dải đơn giá của hạng gói. Các con số dưới đây là ước lượng từ đơn giá tham khảo, không phải giá trị hợp đồng thực tế — chỉ để anh/chị hình dung độ lớn khoản đầu tư.

East Minerals

VP FDI · Bitexco Tower T34 · 211 m² · hạng A-

211 m² × 5–8 triệu ≈ 1,1 – 1,7 tỷ

USOL Vietnam

VP FDI · E-town · 422 m² · hạng A-

422 m² × 5–8 triệu ≈ 2,1 – 3,4 tỷ

CMC Creative Space

Creative office · Tân Thuận EPZ · 1.281 m²

Quy mô lớn thường tối ưu được đơn giá tốt hơn dải tham chiếu

Với công trình công nghiệp, phép nhân theo m² không còn đúng. Trung tâm phân phối Droppii (HCM và Hà Nội) hay khối văn phòng trong nhà máy được báo giá theo scope kết cấu và hạng mục — mezzanine, khu phụ trợ, hệ thống — nên luôn cần bóc tách riêng.

Benchmark quốc tế vs Việt Nam: các báo cáo thị trường của những hãng tư vấn bất động sản quốc tế thường công bố chi phí fit-out văn phòng bằng USD/m² và dao động rất mạnh theo thành phố và cấp độ. Ở Việt Nam, lợi thế nhân công và nhà máy sản xuất nội địa (AIC có 2 nhà máy 1.200 m² và 600 m²) giúp đơn giá cạnh tranh hơn mặt bằng khu vực với cùng cấp độ hoàn thiện — nhưng cần so cùng chuẩn vật liệu và hệ kỹ thuật mới công bằng.

Checklist trước khi nhận báo giá

Một báo giá minh bạch là báo giá kiểm tra được. Trước khi ký, đối chiếu 7 điểm sau.

  • ✓

    Đơn vị tính rõ ràng: từng dòng theo m², md (mét dài), bộ hay trọn gói — tránh dòng “tạm tính”.

  • ✓

    Có khối lượng (KL) thật, không phải chỉ “1 lô”. KL × đơn giá mới kiểm tra được.

  • ✓

    Ghi rõ vật liệu và thương hiệu (hoặc “tương đương”) cho các hạng mục chính.

  • ✓

    Nêu rõ hạng mục nào CHƯA gồm: HVAC, PCCC, AV/IT, hạ tầng cấp thoát nước.

  • ✓

    Tách phần VAT và phí thiết kế thành dòng riêng để so sánh công bằng.

  • ✓

    Điều khoản phát sinh: chỉ phát sinh khi đổi phạm vi, và luôn báo giá phụ lục trước khi làm.

  • ✓

    Tiến độ thanh toán theo mốc nghiệm thu, không ứng trước quá nhiều.

Thanh toán

Thanh toán theo tiến độ — minh bạch từng đợt

AIC chia thanh toán thành nhiều đợt gắn với mốc nghiệm thu thực tế, không thu gộp một lần. Số đợt và tỷ lệ ghi rõ trong hợp đồng từng dự án và thống nhất trước khi ký.

  1. 20–30%

    Tạm ứng khi ký hợp đồng

    Khởi động dự án — đặt vật tư, huy động đội thi công và lên lịch sản xuất tại nhà máy.

  2. Theo đợt

    Thanh toán theo tiến độ

    Chia nhiều đợt gắn với nghiệm thu từng phần — không nghiệm thu gộp một lần cuối.

  3. Khi bàn giao

    Nghiệm thu & bàn giao

    Thanh toán đợt bàn giao sau khi nghiệm thu đạt + giao hồ sơ hoàn công song ngữ.

  4. ~5%

    Giữ lại bảo hành

    Phần giữ lại (retention), hoàn sau khi hết thời gian bảo hành 24 tháng.

Tỷ lệ và số đợt trên là ví dụ điển hình — linh hoạt theo quy mô, tiến độ và thỏa thuận trong hợp đồng từng dự án. Toàn bộ điều khoản minh bạch trong BOQ và hợp đồng song ngữ Việt – Anh.

Câu hỏi thường gặp

Đơn giá theo m² đã gồm thuế VAT chưa?+

Các khoảng tham khảo ở trên CHƯA gồm VAT và các hạng mục đặc thù (HVAC, PCCC, AV/IT tính riêng). Báo giá BOQ chi tiết của AIC sẽ tách rõ từng dòng và phần VAT.

Báo giá theo m² và BOQ chi tiết khác nhau thế nào?+

Đơn giá/m² là con số nhanh để ước ngân sách và so sánh sơ bộ, nhưng dễ ẩn phạm vi. BOQ (Bill of Quantities — bảng khối lượng) liệt kê từng hạng mục với khối lượng thật × đơn giá, cộng ra tổng — đây là căn cứ ký hợp đồng và kiểm soát phát sinh. Nên yêu cầu BOQ trước khi quyết định.

Vì sao chi phí cùng một loại văn phòng lại chênh nhau nhiều?+

Chênh lệch đến từ cấp độ hoàn thiện, vật liệu, hệ kỹ thuật (MEP/HVAC/PCCC) và hiện trạng mặt bằng. Cùng diện tích, một văn phòng Hạng B+ và một văn phòng Hạng A có thể chênh 2–3 lần. Vì vậy con số chính xác chỉ có khi bóc tách theo bản vẽ thực tế.

PCCC và điều hòa có nằm trong đơn giá/m² không?+

Thường tính riêng. PCCC (thi công + thẩm tra + nghiệm thu) và HVAC phụ thuộc hệ tòa nhà và tải nhiệt thực tế nên AIC tách thành hạng mục riêng để minh bạch. AIC phối hợp đơn vị PCCC chuyên trách nhưng giữ vai trò tổng thầu và QC.

Phí thiết kế tính riêng hay đã gồm trong thi công?+

Tùy mô hình. Với design-build (thiết kế và thi công cùng một đầu mối), phí thiết kế thường được gộp và cân đối trong tổng gói. Nếu chỉ làm thiết kế, hoặc chủ đầu tư đã có bên thiết kế riêng, phí thiết kế được tách thành khoản độc lập tính theo m² hoặc theo hồ sơ.

Làm sao tránh phát sinh chi phí giữa chừng?+

Chốt phạm vi rõ trên BOQ trước khi khởi công, khóa giá theo scope đã ký. Phát sinh chỉ xảy ra khi thay đổi phạm vi (đổi vật liệu, thêm hạng mục, mở rộng diện tích) — và luôn được báo bằng phụ lục có giá trước khi làm, không làm rồi mới tính tiền.

AIC có làm nhà máy và trung tâm phân phối không?+

Có. Ngoài văn phòng, AIC đã thi công trung tâm phân phối (như Droppii tại HCM và Hà Nội) và khối văn phòng trong nhà máy. Các công trình công nghiệp báo giá theo scope kết cấu và hạng mục, không theo đơn giá/m² văn phòng.

Fit-out ở khu công nghiệp tỉnh có rẻ hơn trung tâm không?+

Không mặc định rẻ hơn. Đơn giá phụ thuộc vật liệu và hệ kỹ thuật, không chỉ vị trí. Ở tỉnh có thể phát sinh chi phí vận chuyển vật tư, lưu trú đội thi công và các hạng mục inox/CNC vẫn thường gia công tại HCM để đảm bảo chất lượng.

Làm sao có con số chính xác cho dự án của tôi?+

Gửi bản vẽ hoặc mô tả hiện trạng (diện tích, địa điểm, mong muốn) — AIC bóc tách và phản hồi bảng BOQ chi tiết trong 4 giờ làm việc, chốt giá trước khi khởi công — phát sinh chỉ khi đổi phạm vi, luôn báo trước.

Đọc thêm

Design-build trọn gói vs đấu thầu riêng lẻ (VP FDI) → Nghiệm thu PCCC văn phòng · nhà máy FDI — quy trình & chi phí → Văn phòng Hạng A tại TP.HCM — chọn thế nào → Thi công công trình Hạng A — chuẩn bị gì để tránh lỗi →

Muốn con số chính xác cho dự án của anh/chị?

Gửi bản vẽ hoặc mô tả hiện trạng — AIC bóc tách BOQ chi tiết trong 4 giờ, chốt giá trước — phát sinh chỉ khi đổi phạm vi, luôn báo trước.

Nhận báo giá BOQ Xem bảng giá văn phòng
Gọi Zalo Nhắn tin Nhận báo giá
Zalo